Долевое участие в строительстве жилья что это

Содержание статьи:

Что такое долевое участие?

В государствах с рыночными механизмами строительство новых домов основано на ипотечных системах финансирования.

В России, с учетом становления экономических отношений, на уровне государственного регулирования реализована программа привлечения денежных средств у населения на возведение жилых зданий непосредственно строительными компаниями.

Этот подход финансирования получил название долевое участие в строительстве.

Для привлечения денежных средств девелоперам или строительным компаниям необходимо пройти определенную процедуру оформления земельного участка, оценку и прочее.

Способ покупки жилья

Долевое участие в строительстве с точки зрения участника в соответствии с действующим законодательством есть не что иное, как определенная форма покупки жилья по предоплате.

Закон гарантирует негосударственным инвесторам передачу жилья в собственность при условии его финансирования в форме капитальных вкладов.

По сути, этот подход реализует схему привлечения застройщиком граждан (дольщиков, участников) в качестве покупателей жилья, которое будет построено за их счет. Регламентирует отношение договор на долевое участие в строительстве.

Что это дает участнику? Дольщик:

  • приобретает недвижимость по стоимости ниже рыночной;
  • в большинстве случаев поэтапно выплачивает общую сумму;
  • получает новое жилье с улучшенной планировкой и другое.

Кроме того, введение в действие новой нормативно-законодательной базы:

  • препятствует мошенническим схемам в долевом строительстве со стороны застройщика;
  • гарантирует сохранность денежных вложений дольщиков.

Законодательство

Основным законодательным актом, регламентирующим отношения застройщика и участника долевого строительства, является Федеральный Закон (ФЗ) №214, принятый в декабре 2004 года.

Нормы, изложенные в документе, определяют:

  • права и обязанности сторон, принимающих участие в возведении жилья;
  • ответственность;
  • другие аспекты, определяющие порядок оформления взаимоотношений.

Основой юридических отношений застройщика и участника является договор долевого участия в строительстве, который:

  • оформляется в письменном виде;
  • подлежит государственной регистрации;
  • обязан содержать нормы, изложенные в статье 4 ФЗ № 214.

Кроме того, составление документа не должно противоречить Гражданскому Кодексу (ГК) РФ и Закону «О защите прав потребителей».

В соответствии со статьей 7 ФЗ № 214 качество передаваемого объекта должно соответствовать требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

Долевое участие

Граждане имеют право финансировать как жилье в многоквартирных домах, так и строительство коттеджей, индивидуальных домостроений, малоэтажных жилых зданий и прочее.

В соответствии с законодательством после ввода в эксплуатацию участник получает на правах собственности оговоренное договором (ДДУ) жилье и часть в общем имуществе.

В строительстве дома

Долевое участие в строительстве многоквартирного сооружения может осуществляться на следующих принципах:

  1. 100% предоплата. За дольщиком в договоре закреплена конкретная квартира, определенной площади. Стоимость жилья не может изменяться с учетом инфляции и является фиксированной на момент оплаты.
  2. Поэтапная оплата. Участник подписывает договор, который включает описание предмета строительства (определенную квартиру указанной площади), график оплаты, включая первый взнос и условия индексирования в последующие периоды.
  3. С учетом передачи застройщику имеющегося жилья (зачет). В договоре определяется площадь, которая не оплачивается и передается взамен переданной строительной компании. Остальная часть помещений оплачивается либо полностью, либо по частям.

Нужно ли платить госпошлину за регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия? Смотрите тут.

Заключение и регистрация договора

На основании статьи 4 ФЗ №214 ДДУ считается действительным только после государственной регистрации.

Документ составляется с учетом включения следующих обязательных пунктов:

  • определение и описание объекта договора, который впоследствии будет введен в эксплуатацию;
  • точный срок передачи готового объекта участнику;
  • стоимость помещения и общую цену договора, а также порядок оплаты и сроки внесения платежей;
  • гарантии на эксплуатацию;
  • методы обеспечения обязательств застройщика;
  • ответственность строительной компании до завершения работ о сохранении имущества от случайной гибели;
  • описание передачи прав дольщика в случае его смерти и другое.

Страхование

На основании статьи 15.2 ФЗ №214 застройщик имеет право обеспечить исполнение своих обязательств, участвуя в программах страхования гражданской ответственности.

Условия страховки разъясняются участникам.

Строительная организация обязана предоставить сведения о страховщике, который в свою очередь утверждает правила с учетом норм действующего закона в сфере долевого строительства.

Объектом страхования и страховым случаем выступают имущественные интересы организации, привлекающей средства для строительства у физических и юридических лиц, по неисполнению или ненадлежащему выполнению своих обязательств по ДДУ. Дольщики приобретают статус выгодоприобретателя.

Цена договора регулируется в соответствии со статьей 5 ФЗ № 214 и может определяться как стоимость возмещения предоставленных услуг или затрат на строительство объекта жилой недвижимости.

Застройщику предоставляется право расторгнуть договор, если цена, вносимая по частям, не будет уплачена в установленные сроки и носить систематический порядок.

Просрочка очередного платежа не может превышать 2 месяца или количество неуплаченных вовремя сумм превышает 3 за календарный год.

За несвоевременную оплату застройщик в договоре имеет право предусмотреть компенсацию в виде пени, размер которой определен законом.

Подводные камни и риски

Одной из самых распространенных проблем при финансировании строительства по ДДУ является нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Застройщик при этом находит объективные причины, чтобы не компенсировать потери дольщику и пытается заключать дополнительные соглашения.

Другой неприятной ситуацией может стать возникновение форс-мажорных обстоятельств, за последствия которых дольщик отвечает на правах партнера.

Кроме того, разорение строительной организации может привести к потерям капитала участником строительства за счет недостаточности средств, которые покрывают неисполнение обязательств застройщика.

Налоговый вычет

Компенсации государственных сборов в сфере долевого строительства устанавливают соответствующие положения Налогового Кодекса (НК) РФ.

Статьей 220 НК РФ определено, что:

  • для получения права на налоговый имущественный вычет дольщику необходимо получить акт приема-передачи;
  • в случае покупки жилья – свидетельство на собственность.

Сумма вычета для участника долевого строительства не может превышать 2 миллиона рублей (разъяснения Министерства финансов РФ).

Если застройщик не выполняет обязательства

В случае невыполнения обязательств со стороны девелопера или строительной компании дольщику в соответствии с действующим законодательством предоставлено право:

  • требовать устранить выявленные недостатки объекта ДДУ в разумные сроки;
  • предложить застройщику соразмерно уменьшить цену ДДУ, если площадь помещения не соответствует заявленным параметрам или качество работ не отвечает действующим нормам;
  • возместить убытки путем переговоров или в судебном порядке.

Как рассчитывается неустойка по договору долевого участия? Читайте здесь.

Какой срок регистрации договора долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Одним из видов возмещения ущерба со стороны застройщика законодательством предусмотрена денежная компенсация в виде неустойки или пени.

Подобная норма прописывается в ДДУ. Но отсутствие пункта предусматривающего ответственность застройщика не освобождает его от исполнения обязательств.

В последнем случае дольщик имеет право требовать оплату в судебном порядке. Размер неустойки не может превышать сумму установленную законодательством.

Обращение в суд

Для подачи искового заявления необходимо представить:

  • оригинал ДДУ;
  • документы, подтверждающие выявленные недостатки и нарушения (акты обследования, экспертизы);
  • другие доказательства.

На видео о заключении договора

Ошибочно полагать, что долевое участие в строительстве связано исключительно с преимуществами. Безусловно, это приносит выгоду для обеих сторон-участников договора, но имеется и ряд минусов, о которых многие забывают. Запрет на долевое участие в строительстве в России был предложен членами партийной группы, основанной при.

Покупка жилья – удовольствие не дешевое. Поэтому в целях экономии многие граждане покупают недвижимость в многоквартирном доме, что только возводится. Возможно ли в таком случае обратиться в государственные структуры для получения имущественного вычета при долевом участии в строительстве в 2018 году? Рассмотрим, какие.

В наши дни актуальной является проблема, связанная с приобретением жилья. С каждым месяцем его стоимость возрастает, и жители страны стремятся хоть как-то обеспечить себя и свою семью жилой площадью. Справиться с этим помогают ипотеки, предоставляемые банками, а также долевое участие. Каковы риски ДУ при приобретении жилья и.

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием. На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно: при оформлении договора долевого участия.

Обязательным требованием к регистрации ДДУ в Росреестре будет наличие застрахованной ответственности в виде соответствующего договора с коммерческой страховой компанией, банком или обществом взаимного страхования (ОВС). Законом предусмотрены определенные требования к страховщику, с учетом размера его уставного капитала.

На полпути к реализации мечты по приобретению жилья могут возникать преграды, которые связаны с бумажной волокитой, особенно если вы приобретаете объект в долевом строительстве. Для минимизации количества сдаваемой документации можете оформить доверенность на застройщика, который зарегистрирует заключенный договор в.

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта. Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен. Дольщик, используя для.

Участие в долевом строительстве является одним из инвестиционных инструментов. Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года. В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования. Что это такое? Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на.

Договор долевого участия в строительстве – документ, устанавливающий взаимные права и обязанности его участников. Документ обладает юридической силой с момента подписания, если само соглашение не предусматривает иного порядка. ДДУ необходимо обязательно зарегистрировать. Это требование регламентируется ФЗ №214 от 2004.

Возврат НДФЛ при приобретении жилой площади производится гражданам, которые купили недвижимость по договору долевого участия. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо соответствовать ряду условий. К ним относится: наличие гражданства Российской Федерации; официальный источник заработка; отсутствие ранее.

Долевое строительство в России и планы по его отмене. Досье

ТАСС-ДОСЬЕ. 7 июня 2018 года президент РФ Владимир Путин в ходе «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. По его словам, с 1 июля 2019 года решено прекратить заключение долевых договоров. Редакция ТАСС-ДОСЬЕ подготовила материал о долевом строительстве в России и планам по его замене.

История вопроса

Долевое строительство многоквартирных домов и другой недвижимости получило широкое распространение в России в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Считается, что такая форма инвестиционной деятельности выгодна и покупателю, и застройщику. Покупатель приобретает жилье в среднем на 20-25% дешевле (зачастую еще на т. н. стадии котлована). Застройщик, в свою очередь, получает деньги за недостроенный объект и может отправлять их как на текущее, так и на будущее строительство, не обращаясь к банковским кредитам.

В начале 2000-х годов в России отсутствовала законодательная база для регулирования долевого строительства. Покупатели жилья часто сталкивались с мошенничеством или другими проблемами: отдав деньги, они могли ждать заселения в несколько раз дольше заявленных девелопером сроков или получали жилье, качество которого не соответствовало ожиданиям. Нередки были случаи, когда недобросовестные застройщики скрывались с деньгами дольщиков, не завершив строительство; возводили жилье без разрешительной документации; продавали одну и ту же квартиру нескольким дольщикам и т. д.

Законопроект о регулировании этой сферы («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», 214-ФЗ) был подписан президентом РФ Владимиром Путиным 30 декабря 2004 года.

Несмотря на появление 214-ФЗ, недобросовестные девелоперы продолжали находить лазейки в законодательстве: например, не имея разрешительной документации, заключали предварительные договоры купли-продажи, принимая деньги в счет «резервирования» по основному договору. После экономического кризиса 2008-2009 годов банкротства застройщиков привели к появлению очередной волны обманутых дольщиков.

Большинство серых схем удалось запретить внесением поправок в 214-ФЗ и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (подписаны президентом РФ Дмитрием Медведевым 17 июня 2010 года).

В 2012 году введено страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств или его банкротство (с июня 2015 года эта сумма составляет 1 млрд рублей).

3 июля 2016 года президент РФ Владимир Путин подписал два закона, вносящих ряд поправок в 214-ФЗ. В соответствии с ними запрещено занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках лицам, имеющим судимость по экономическим статьям. Сфера деятельности закона была расширена на блокированную застройку (таунхаусы). Застройщик обязан размещать на своей странице в интернете всю информацию о проекте, а также данные о финансовой устойчивости компании. Теми же поправками было поручено создать Единый реестр застройщиков и компенсационный фонд долевого строительства (создан правительством РФ в октябре 2017 года), в который перечисляются 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия.

В настоящее время в РФ через договоры долевого участия продается около 80% жилья.

Обманутые дольщики

13 декабря 2013 года Минрегионразвития своим приказом установило единые критерии, по которым граждан-инвесторов можно было причислять к обманутым дольщикам, тогда же в список попали порядка 80 тыс. человек по всей России. Ныне реестры ведутся только на уровне регионов. По данным Министерства строительства и ЖКХ, на конец октября 2017 года в России насчитывалось 38 тыс. 154 обманутых дольщика, всего в стране имелось 830 проблемных объектов в 72 регионах. По сравнению с концом 2014 года число обманутых дольщиков сократилось на 46% (с 70 тыс. 915 человек).

Планы по отказу от долевого строительства

Помимо поправок в законодательство, нацеленных на борьбу с мошенничеством при долевом строительстве, в середине 2010-х годов возникли предложения отказаться от него полностью. В июле 2015 года первый вице-премьер Игорь Шувалов поставил задачу поэтапной отмены долевого строительства к 2020 году. 26 октября 2017 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что «на смену долевому строительству придет проектное финансирование застройки — в условиях невысокой инфляции ее под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры».

5 ноября 2017 года на сайте Кремля были опубликованы поручения президента РФ Владимира Путина по итогам совещания с правительством РФ 25 октября по вопросам строительства жилья. В частности, глава государства поручил утвердить до 15 декабря дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства в РФ к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан.

Что такое долевое строительство квартир?

Предприятия и организации, занимающиеся строительством домов, привлекают не только крупных инвесторов, способных спонсировать проект целиком, но и рядовых граждан, желающих приобрести жильё. На эти средства происходит процесс строительства жилого дома, а после официального ввода в эксплуатацию квартиры переходят в собственность людей, чьи денежные средства были задействованы.

Средства, которые вносятся в качестве доли за собственность, предоставляются не в полном объеме, а по частям. Таким образом, жилье приобретается практически на условиях рассрочки. А стоимость такой жилплощади будет заведомо ниже, чем обычной в уже сданном доме.

Для покупки квартиры это хоть и выгодный, но весьма авантюрный проект. Для того чтобы обезопасить дольщиков, к застройщику предъявляются требования, не выполнив которые он не имеет права привлекать средства.

Плюсы и минусы

Основные преимущества и недостатки:

Стоимость квартиры в среднем ниже рыночной на 30-50%. «Свежее» жильё, в котором до вас никто не проживал. Уверенность в том, что покупая квартиру, вы не столкнетесь с такими же покупателями (снятие риска «двойных» продаж).

Застройщик обязан согласовать всю проектную документацию в соответствующих органах, то есть можно быть уверенным в качестве возводимых метров. Законодательно установленные ситуации, при которых договор долевого строительства, возможно, расторгнуть в сторону дольщика с дополнительными компенсационными выплатами со стороны застройщика.

При всей привлекательности такого приобретения жилья, имеется и ряд весьма негативных моментов как для покупателя, так и для продавца. Застройщик, признанный банкротам не несет никаких финансовых обязательств, то есть вернуть свои средства не удастся.

Права и обязанности сторон-участников строительства закреплены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Договор, составленный после тщательного ознакомления с этим законом, оградит от большинства рисков.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

Приобретая недвижимость в многоквартирном доме необходимо выбрать на рынке услуг застройщика, которому вы доверите свои средства, и заняться оформлением необходимой документации.

Грамотно составить договор долевого строительства, в котором будут прописаны все нюансы процесса.

В этом документе должны быть в обязательном порядке упомянуты следующие моменты:

  • конкретная жилплощадь, с указанием всех особенностей и характеристик;
  • номер счета, на который покупатель переводит средства;
  • реквизиты расчетного счета застройщика;
  • длительность обязательств;
  • цена недвижимости по договору (договорная);
  • размер и график оплаты;
  • права и обязанности;
  • срок гарантии (минимум пять лет);
  • порядок приема и передачи квартиры;
  • условия и основания для расторжения договора досрочно;
  • порядок возврата денег дольщику.

Необходимые документы

При совершении такого рода сделки, кроме типового договора, который в полной мере описывает права и обязанности обеих сторон, прилагаются дополнительные не менее важные документы.

К таким можно отнести:

  • характеристика приобретаемой жилплощади;
  • установленный график оплаты (если она не производится единовременно);
  • расчет, в котором прописаны все затраты, которые несет застройщик при возведении жилья (при государственной поддержке);
  • не включенные в сводный сметный расчет затраты застройщика (при государственной поддержке);
  • график возведения объекта недвижимости.

Договор проходит обязательную регистрацию в соответствующих органах. Изменения регистрируют в том случае, если они существенны.

Нюансы оформления

«Предупрежден, значит вооружен». При оформлении любой документации существуют свои нюансы, а когда на кону стоят настолько существенные финансовые вложения, отношение к этому становится еще более серьезным.

Фирма, занимающаяся строительством, должна иметь зарегистрированное право собственности на участок, на котором будут идти работы.

Условие, которым зачастую пренебрегают продавцы, в обязательном порядке должно быть выдано разрешение на строительство.

Квадратура квартиры. В договоре застройщик указывает обязательную доплату, в случае увеличения площади, но обратная ситуация рассматривается редко. Этот момент нельзя оставлять без внимания.

Предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия, но выгодна она покупателю, поэтому продавец с этим не спешит. Следует проверять лично сроки регистрации.

Нужно быть готовым к тому, что получив квартиру, в придачу достается пакет документов на нее. Заниматься регистрацией прав собственности придется дольщику, а это достаточно длительная юридическая процедура. Застройщик может брать на себя обязательства по оформлению, но за отдельную плату, прописанную в договоре.

Стоимость квартиры

Стоимость квартиры, приобретенной на таких условиях, разительно отличается от средней рыночной стоимости квартир.

Она включает в себя:

  • затраты фирмы застройщика на процесс строительства;
  • расходы, не включенные в сметный расчет;
  • прибыль, которую получит застройщик.

Необходимо заметить, что стоимость недвижимости рассчитывается с учетом индексов изменения СМР. Расчет, проведенный на дату подписания договора, является недействительным на этапе сдачи объекта. Если расчеты ведутся с учетом прогнозных индексов, цена останется неизменной и это, в обязательном порядке, отражено в ДДУ.

Также стоимость не меняется при составлении договора в иностранной валюте.

Стоимость может меняться если:

  • это согласовано обеими сторонами;
  • происходит изменение стоимостных индексов;
  • в процессе СМР произошло изменение законодательной базы, затрагивающей налогообложение;
  • вносятся изменения в проектную документацию.

Регистрация права собственности

Когда наступает самый ожидаемый момент – ввод в эксплуатацию дома, появляется необходимость проведения не самой приятной бюрократической процедуры регистрации прав собственности.

Не следует путать понятие регистрации ДДУ и права собственности на построенную квартиру. В первом случае регистрацию проходит непосредственно сам договор, а во втором, закрепляется право собственности на недвижимость.

На этой стадии обычно и происходят задержки, из-за которых жильцы не могут зарегистрировать свою собственность.

Если же продавец уже имеет это разрешение, то дольщик может обращаться в регистрирующие органы.

При себе необходимо иметь:

  • заявление;
  • чек, подтверждающий что госпошлина оплачена;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • поэтажный план и экспликацию (которые необходимо предварительно получить в БТИ).

Если вся собранная документация в порядке, то процедура самой регистрации происходит в течение 30 дней, по истечении которых, дольщик становится полноправным владельцем жилья. С этого момента он имеет право пройти регистрацию по месту жительства, продавать или совершать любые операции с этой недвижимостью.

Иногда бывают случаи, когда застройщик намеренно не оформляет должную документацию. В этом случае право собственности можно зарегистрировать в судебном порядке, и как показывает практика в таких делах дольщики преимущественно выигрывают.

Что такое долевое строительство квартир?

Предприятия и организации, занимающиеся строительством домов, привлекают не только крупных инвесторов, способных спонсировать проект целиком, но и рядовых граждан, желающих приобрести жильё. На эти средства происходит процесс строительства жилого дома, а после официального ввода в эксплуатацию квартиры переходят в собственность людей, чьи денежные средства были задействованы.

Средства, которые вносятся в качестве доли за собственность, предоставляются не в полном объеме, а по частям. Таким образом, жилье приобретается практически на условиях рассрочки. А стоимость такой жилплощади будет заведомо ниже, чем обычной в уже сданном доме.

Для покупки квартиры это хоть и выгодный, но весьма авантюрный проект. Для того чтобы обезопасить дольщиков, к застройщику предъявляются требования, не выполнив которые он не имеет права привлекать средства.

Плюсы и минусы

Основные преимущества и недостатки:

Стоимость квартиры в среднем ниже рыночной на 30-50%. «Свежее» жильё, в котором до вас никто не проживал. Уверенность в том, что покупая квартиру, вы не столкнетесь с такими же покупателями (снятие риска «двойных» продаж).

Застройщик обязан согласовать всю проектную документацию в соответствующих органах, то есть можно быть уверенным в качестве возводимых метров. Законодательно установленные ситуации, при которых договор долевого строительства, возможно, расторгнуть в сторону дольщика с дополнительными компенсационными выплатами со стороны застройщика.

При всей привлекательности такого приобретения жилья, имеется и ряд весьма негативных моментов как для покупателя, так и для продавца. Застройщик, признанный банкротам не несет никаких финансовых обязательств, то есть вернуть свои средства не удастся.

Права и обязанности сторон-участников строительства закреплены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве». Договор, составленный после тщательного ознакомления с этим законом, оградит от большинства рисков.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

Приобретая недвижимость в многоквартирном доме необходимо выбрать на рынке услуг застройщика, которому вы доверите свои средства, и заняться оформлением необходимой документации.

Грамотно составить договор долевого строительства, в котором будут прописаны все нюансы процесса.

В этом документе должны быть в обязательном порядке упомянуты следующие моменты:

  • конкретная жилплощадь, с указанием всех особенностей и характеристик;
  • номер счета, на который покупатель переводит средства;
  • реквизиты расчетного счета застройщика;
  • длительность обязательств;
  • цена недвижимости по договору (договорная);
  • размер и график оплаты;
  • права и обязанности;
  • срок гарантии (минимум пять лет);
  • порядок приема и передачи квартиры;
  • условия и основания для расторжения договора досрочно;
  • порядок возврата денег дольщику.

Необходимые документы

При совершении такого рода сделки, кроме типового договора, который в полной мере описывает права и обязанности обеих сторон, прилагаются дополнительные не менее важные документы.

К таким можно отнести:

  • характеристика приобретаемой жилплощади;
  • установленный график оплаты (если она не производится единовременно);
  • расчет, в котором прописаны все затраты, которые несет застройщик при возведении жилья (при государственной поддержке);
  • не включенные в сводный сметный расчет затраты застройщика (при государственной поддержке);
  • график возведения объекта недвижимости.

Договор проходит обязательную регистрацию в соответствующих органах. Изменения регистрируют в том случае, если они существенны.

Нюансы оформления

«Предупрежден, значит вооружен». При оформлении любой документации существуют свои нюансы, а когда на кону стоят настолько существенные финансовые вложения, отношение к этому становится еще более серьезным.

Фирма, занимающаяся строительством, должна иметь зарегистрированное право собственности на участок, на котором будут идти работы.

Условие, которым зачастую пренебрегают продавцы, в обязательном порядке должно быть выдано разрешение на строительство.

Квадратура квартиры. В договоре застройщик указывает обязательную доплату, в случае увеличения площади, но обратная ситуация рассматривается редко. Этот момент нельзя оставлять без внимания.

Предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия, но выгодна она покупателю, поэтому продавец с этим не спешит. Следует проверять лично сроки регистрации.

Нужно быть готовым к тому, что получив квартиру, в придачу достается пакет документов на нее. Заниматься регистрацией прав собственности придется дольщику, а это достаточно длительная юридическая процедура. Застройщик может брать на себя обязательства по оформлению, но за отдельную плату, прописанную в договоре.

Стоимость квартиры

Стоимость квартиры, приобретенной на таких условиях, разительно отличается от средней рыночной стоимости квартир.

Она включает в себя:

  • затраты фирмы застройщика на процесс строительства;
  • расходы, не включенные в сметный расчет;
  • прибыль, которую получит застройщик.

Необходимо заметить, что стоимость недвижимости рассчитывается с учетом индексов изменения СМР. Расчет, проведенный на дату подписания договора, является недействительным на этапе сдачи объекта. Если расчеты ведутся с учетом прогнозных индексов, цена останется неизменной и это, в обязательном порядке, отражено в ДДУ.

Также стоимость не меняется при составлении договора в иностранной валюте.

Стоимость может меняться если:

  • это согласовано обеими сторонами;
  • происходит изменение стоимостных индексов;
  • в процессе СМР произошло изменение законодательной базы, затрагивающей налогообложение;
  • вносятся изменения в проектную документацию.

Регистрация права собственности

Когда наступает самый ожидаемый момент – ввод в эксплуатацию дома, появляется необходимость проведения не самой приятной бюрократической процедуры регистрации прав собственности.

Не следует путать понятие регистрации ДДУ и права собственности на построенную квартиру. В первом случае регистрацию проходит непосредственно сам договор, а во втором, закрепляется право собственности на недвижимость.

На этой стадии обычно и происходят задержки, из-за которых жильцы не могут зарегистрировать свою собственность.

Если же продавец уже имеет это разрешение, то дольщик может обращаться в регистрирующие органы.

При себе необходимо иметь:

  • заявление;
  • чек, подтверждающий что госпошлина оплачена;
  • ДДУ;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • поэтажный план и экспликацию (которые необходимо предварительно получить в БТИ).

Если вся собранная документация в порядке, то процедура самой регистрации происходит в течение 30 дней, по истечении которых, дольщик становится полноправным владельцем жилья. С этого момента он имеет право пройти регистрацию по месту жительства, продавать или совершать любые операции с этой недвижимостью.

Иногда бывают случаи, когда застройщик намеренно не оформляет должную документацию. В этом случае право собственности можно зарегистрировать в судебном порядке, и как показывает практика в таких делах дольщики преимущественно выигрывают.

Как избежать рисков при участии в долевом строительстве

Еще несколько десятилетий назад граждане не задумывались о стоимости жилья, и понятия не имели, что такое долевое строительство квартир, поскольку новой жилплощадью их обеспечивало государство. Бесплатные квадратные метры канули в лету вместе с Советским Союзом. Сегодня государство не может позволить себе такую роскошь, как раздавать жилье даром всем желающим. Современные новоселы приобретают квартиры за свои кровные, поэтому для них имеет большое значение их стоимость, а для многих именно цена выступает главным критерием выбора новостройки. В настоящий момент купить жилье с минимальными финансовыми вложениями можно только участвуя в долевом строительстве, но еще далеко не все знают, что это значит. Давайте разбираться.

Что значит долевое строительство

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые. Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к. цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива. В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков. Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше. Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию. Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Основные моменты долевого участия в строительстве

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ. До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку. Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки. Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Какие требования предъявляет к застройщикам закон

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Риски участия в долевом проекте

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств. Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства. Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников. Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Плюсы и минусы долевого строительства

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.
  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах. Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства. Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации. Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ. Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях. Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

В заключении

Безусловно, долевое строительство очень выгодно для инвестора, но только тогда, когда все происходит в рамках действующего законодательства. Большинство рисков можно избежать, если грамотно и взвешенно подходить к выбору застройщика и долевого проекта.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам свести к минимуму все риски и безопасно провести сделку. Юристы нашей организации на высоком профессиональном уровне проведут проверку застройщика, проанализируют документацию и ДДУ. Обратиться к нам можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты». Там же вы можете оставить свое сообщение.

Еще по теме:

  • Традиционные права личности Традиционные, индустриальные и постиндустриальные культуры Культурология как наука Подходы и методы культурологии Структура культурологии Современные типологии культур Традиционные, индустриальные и постиндустриальные […]
  • Возврат ндфл как оформить Налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли Что такое имущественный налоговый вычет? Согласно законодательству РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка Вы можете вернуть себе часть денег, в размере уплаченного Вами […]
  • Как написать заявление на оплачиваемый отпуск по семейным обстоятельствам Заявление на отпуск – образец Заявление на отпуск – документ, который нужно уметь составлять каждому официально трудоустроенному работнику, планирующему свой регулярный отдых. Поэтому образец заявления на отпуск стоит иметь под рукой […]
  • Пособие на второго ребенка в омске Пособия на ребенка в Омской области Жителям Омской области при рождении ребенка предоставляются государственные выплаты, размер и порядок предоставления данных выплат устанавливается федеральным законодательством. Оформить эти пособия […]
  • Образец доверенность бабушке на ребенка в поликлинику ДОВЕРЕННОСТЬ ДЛЯ БАБУШКИ ДОВЕРЕННОСТЬ ДЛЯ БАБУШКИ В случае невозможности законных представителей (отец, мать, опекун, приемные родители) сопровождать своего ребенка в больницу, представлять его интересы при оказании ему медицинской […]
  • Юрист в солнцево Юридический центр Юридические консультации. Услуги адвокатов и юристов. Представительство в суде. Москва и Московская область Солнцево — Юридическая консультация, Адвокат, Юрист Солнцево — Юридическая консультация, Адвокат, Юрист Наш […]